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【购房宝典】商业地产投资,找准方向是关键

2014/7/11 15:44:34  来源:洛阳晚报  阅读:次 字体:
摘要:今年以来,商铺市场呈现出供不应求势头,究其原因,主要是随着住宅开发的郊区化趋势,商铺成交的主力位置也由中心城区转向近郊。
商铺投资回报周期一般较长,特别是新建小区周边的商铺,由于地段还未成熟、人气不够旺,因此市场培育期就更长。在选择商铺时地段是关键。通常情况下,适合选择在人流量比较大的街区,而项目周边的交通、配套、规划等也都是考察的重要指标。

  购买商住房要考察区域土地增值情况

  商住公寓由于改变了商业用地的原有属性,在使用功能上开发为住宅,受限于商业用地的高密度规划要求,往往容积率较高,居住的人口密度大,加之日常水电等成本较高,购房客群多以不具备购房资格的刚需客群为主。因此,购买商住公寓时一方面要考察该区域的土地增值情况,另一方面也要重点考察项目在周边区域的竞争能力以及物业管理水平,以确保租赁价格的稳定上升。

  投资写字楼要考虑区域写字楼出租率

  近几年,不少城市的核心商务区都趋于饱和,存量写字楼也以租赁形式为主。而随着城市外扩,不少城市周边商务区配套逐步完善,营造出良好的商务环境,被越来越多的企业及个人投资者所认同。

  业内人士建议,在选择写字楼时,投资者要充分考虑该区域写字楼产品的出租率、交通便利程度、周边是否有同类型竞争项目以及整个区域的商务氛围和成熟程度。

  商业项目购买成本高于普通住宅

  由于商住公寓、商铺、写字楼这三类产品均是建设在商服用地之上,购置产生的税费支出会高于普通住宅,但三者之间没有明显差异。一般购买商住公寓、商铺、写字楼时需缴纳3%的契税及其他少量小额税费,相比普通住宅1%的契税税率,仅此一项就高了三倍。此外,在二手交易时,商业项目的税费比普通住宅还要高很多。据悉,商业、公建立项的二手商品房,除了3%的契税外,还需要缴纳5.5%的营业税、0.1%的印花税,房屋差价20%的个人所得税、总房款1%或按累进税率计算的30%~50%的土地增值税等,再加上中介费,二手非普通住宅交易税费高达总房款的15%以上。

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